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广州楼市:动荡下的买房逻辑
页面更新时间:2020-08-11 09:16

      

  广州的购房者,最近有点慌。

  深圳、东莞连续出台新政,这头咱们还没整了解方针给广州带来的影响呢,那头广州就在背地里搞起了“小动作”。

  先是南沙收紧人才购房规模,随后花都又提高了人才绿卡购房的门槛。(详细请戳这儿:购房者留心!花都、白云的人才方针现已悄然收紧……)

  尽管没有明文规定出炉,但这种“不行意料”的小动作,却让购房者陷入了更深的惊骇:

  广州好像现已涨起来了,我现在上车会不会太晚了啊?不上车,接下来方针收紧或暴升的话该怎样办?

  其实,这种心境也很好了解,究竟大几百万的房子,背面往往便是一个家庭、乃至是六个钱包的一辈子的积储,再怎样慎重都不过火。

  在动乱的楼市面前,不被“割韭菜”?其实,这背面有一系列的买房逻辑可循。

  .01

  刚需尽早上车

  先来说说咱们都很关怀的问题:“什么时分上车?”

  咱们纠结买不买,首要原因是以下两点:

  1、忧虑现在不买,接下来房价大涨的话,就真的成了段子里说的:本年全款变首付,下一年首付变车库了。

  2、忧虑房价大跌,高位接盘:你看,前面那片韭菜地,是不是像极了你的姿态?

  这两种状况接下来会呈现吗?答案是:很难。

  曩昔的两年,广州楼市尽管处于动摇上涨状况,但从2018年的2.26万/㎡均价,到现在2.98万/㎡均价,涨得的确不算多。

  而这,是由方针面和市局面来决议的。

  “房住不炒”、“稳楼市”的基调,现已被屡次重申,不信就回头看看深圳和东莞,这便是管不住火势的成果。信任咱们也听到耳朵起茧了,这儿不再赘述。

  另一方面,广州和深圳有着底子的不同。深圳楼市长时刻处于求过于供的状况,也是其房价一路走高的底子原因。

  但从这两年的数据来看,广州的供需是相对平衡的,供应量略高于销售量,可售套数一直保持在6.5万套左右。

  供需处于平衡状况,这就意味着广州的房价很难呈现大涨大跌现象,购房者大可不必慌张。

  从现在的广州楼市来看,全体现已呈现出一种略略上扬的趋势,这一波行情若无新政镇压,预估还将继续一段时刻。(一二手齐提价!深莞调控之后,黄埔开端狂欢!)

  关于刚需购房者来说,仍是越早上车越好,防止呈现不确定要素。例如深圳新政出台,虽是针对炒房客,但却造成了误伤,部分刚需客也失去了购房资历。

  刚需客购房首要以自住为主,在大涨大跌可能性比较小的状况下,早买入是比较正确的挑选。

  至于出资客的话,能够买入,但需求隐忍抑制一点,不要运用过高的杠杆和盲目出资。

  .02

  动乱时期,先保值再寻求增值

  咱们先来看看该怎样买。

  普罗群众对房子这么痴迷的原因是什么?说白了,便是保值和增值。在大多数人眼里,买房便是反抗通胀、乃至跑赢通胀的最佳办法。

  当然,刚需和出资客会有纤细的不同,刚需以自住、保值为主,而出资客的首要意图便是增值。

  可是在楼市动乱时期,房价是上涨仍是跌落难以意料,为了削减亏本的可能性,其实这时分“求稳”比较适宜,也便是说保值比增值更重要。

  想清楚这一点之后,其实后边就不难了。

  从区域来看,开展安稳的区域>“概念股”。开展安稳的区域现已具有了高度集中的资源、安稳的开展前景,它的房产价值有基本面能够支撑,在商场上扬的时分涨得最快,在商场跌落的时分又最能企稳。

  而概念股意味着“不确定性”,你得耗得起时刻去等候,乃至可能在很长一段时刻内,资金得不到流转。在现现在的经济形势下,等候的时刻越长,其实危险就会越高。

  在有才干的状况下,PLUS的主张是:挑选中心四区>黄埔>其它。

  并且,在挑选区域的时分,尽量往东选。广州的开展方向的东进南拓,新中轴也在向东移动,不管是现在仍是未来,东部区域都会具有很大的商场。

  珠江新城的房源和越秀的学位房就不多说了,有才干的能够随意选。剩余的有两个区域能够要点留心:

  一是世界金融城、黄埔临港经济区一带,也便是东圃、老黄埔规模内。这两大片区几乎是连在一起的,手握第二CBD的底牌,承受珠江新城外溢需求,开展六合宽广,区域自身也比较老练,是近些年来新广州人上车首选。

  二是海珠的琶洲、赤岗等区域。琶洲就不必多说了,海珠开展的主力,现现在的开展速度也是遥遥领先。因为琶洲周边房源稀缺、价高,住宅需求外溢,也带动了赤岗的二手房商场。

  .03

  “硬需求”至上

  说完了区域,咱们再来说说详细怎样选房源。不管是刚需,仍是出资客,都应该重视那些能够满意“硬需求”的房源。

  什么叫“硬需求”呢,最简略的两点便是“地铁”、“学位”。能够满意这两点需求的房源,在商场上的流转性都相当好。

  在广州楼市中,93%的购房集体都是刚需、刚改客,买击中绝大多数人痛点的房子,才干轻易地找到下一个“接盘”的人。

  在二手房商场上,地铁上盖、具有名校资源的房源,溢价遍及高于片区其它房源,即便单价再高一点,也有大把购房者能够承受。

  尤其是那些行将通地铁、行将入驻名校的房子,是最简单打出“暴击”的。除了依托区域高速开展取得盈利外,这也是能够快速完成财物增值的办法。

  有几条在建地铁线路,值得咱们要点重视。

  如串联黄埔、银河的13号线二期,能够要点重视珠村、鱼珠、裕丰围几个站点,未来可直达珠江新城。(怎样选房请戳:老黄埔二手攻略!珠村、大沙东、裕丰围地铁盘怎样选?)

  这两年将注册首通段的18号线、22号线,能够要点重视下番禺广场、南村万博站。万博区域开展可期,且线路注册后直达银河中心,对购房者的招引力度十分高;而番禺广场自身开展现已比较老练,两条线路注册后不只缩短了抵达银河的通勤时刻,一起也分流了三号线压力,招引更多购房者置业。

  此外,11号线大环线、衔接东西的10号线也值得购房者重视,尽管这两条注册仍需等候较长时刻,可是线路串联了市区较多重要站点,未来地铁周边房源增值空间可期。

  最终再提示一下,超越30年以上的老破小、自身有硬伤的房子,能不买尽量不买,这些房子在现在的商场上现已逐步被抛下了,持有几年后,再进入商场更是难以去化。

  若是没有看到合心意的房源,无妨再隐忍一下,比及适宜的机遇,一击必杀!

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